Quem compra um imóvel precisa pagar o ITBI, o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, para conseguir registrar a escritura em seu nome. O problema é que muitos municípios calculam esse imposto sobre um valor de referência próprio, maior do que o valor pelo qual o imóvel foi realmente comprado. O resultado é que o comprador paga ITBI a mais.
Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que essa cobrança está errada. Neste guia, você vai entender como o ITBI deve ser calculado, o que diz a decisão do STJ e quando o comprador pode pedir de volta o que pagou a mais.
O que é o ITBI
O ITBI é um imposto municipal cobrado sempre que um imóvel muda de dono por compra e venda. A alíquota varia de cidade para cidade, em geral entre 2% e 3% do valor, e o pagamento é condição para registrar a transferência no Cartório de Registro de Imóveis.
A discussão não é sobre a alíquota, e sim sobre qual valor serve de base para aplicar essa alíquota. É exatamente aí que mora o erro de cobrança.
O erro: cobrar sobre o valor venal de referência
Muitas prefeituras mantêm uma tabela própria, o valor venal de referência, também chamado de planta genérica de valores, e cobram o ITBI sobre ela quando esse valor é maior do que o preço da compra. Na prática, é como se o município dissesse que não importa por quanto você comprou, porque para ele o imóvel vale mais, e o imposto sai calculado sobre o número da prefeitura.
Como a tabela do município costuma ser superior ao preço efetivamente pago, o comprador acaba recolhendo ITBI sobre um valor que não corresponde ao negócio real.
O que o STJ decidiu no Tema 1.113
Ao julgar o Tema 1.113, no Recurso Especial 1.937.821, a Primeira Seção do STJ fixou, em abril de 2022, sob o regime dos recursos repetitivos, três pontos que valem para todo o país.
O primeiro é que a base de cálculo do ITBI não está vinculada ao valor venal usado para o IPTU. O segundo é que a base é o valor da transação declarado pelo comprador, presumido como condição normal de mercado. O terceiro é que o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo por meio de valor venal de referência sem instaurar um processo administrativo próprio, com direito de defesa.
Em outras palavras, a regra é o valor real da compra. O município só pode questionar esse valor abrindo um procedimento formal e provando que ele não condiz com o mercado, nunca aplicando de forma automática uma tabela maior.
Como isso vem sendo aplicado em São Paulo
O Tribunal de Justiça de São Paulo é um dos que mais incorporaram esse entendimento. As câmaras de Direito Público especializadas em tributos municipais vêm decidindo de forma consistente a favor do contribuinte, reconhecendo o direito de calcular o ITBI sobre o valor da transação e de restituir o que foi pago a mais. Cidades da região de Sorocaba, como a própria Sorocaba e Itu, estão entre os municípios em que esse tipo de cobrança sobre valor de referência tem sido questionado.
É importante registrar que cada caso depende da forma como o município calculou o imposto e dos documentos da compra. Decisões anteriores não garantem o mesmo resultado, e este conteúdo tem finalidade apenas informativa, sem prometer resultado.
Quem pode ter direito a pedir de volta
Em regra, vale analisar o caso de quem comprou um imóvel, residencial ou comercial, pagou o ITBI calculado sobre um valor maior do que o preço da escritura, normalmente o valor venal de referência do município, e fez esse pagamento nos últimos cinco anos.
Esse prazo de cinco anos é o da prescrição. Passado esse período, o direito de pedir a devolução se perde. Por isso quem comprou imóvel recentemente e desconfia da cobrança não deve deixar para depois.
Como funciona o pedido de restituição
O caminho costuma ter duas etapas. A primeira é a análise dos documentos, como a escritura ou o contrato de compra, a guia e o comprovante de pagamento do ITBI e a memória de cálculo usada pelo município. É aqui que se confirma se a base usada foi maior que o valor da transação.
A segunda etapa é o pedido de devolução. Dependendo do caso, ele pode ser feito por via administrativa, junto à prefeitura, ou por ação judicial, buscando a restituição do valor pago a mais, em regra corrigido. O comprador não precisa ter contestado o imposto na hora da compra para pedir a devolução depois, já que o direito permanece dentro do prazo de cinco anos.
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